Sei obbligazioni in dollari emesse da società immobiliari di Dubai trattano a spread superiori ai 1.000 punti base rispetto al tasso privo di rischio, la soglia convenzionale che definisce il territorio distressed. I titoli, tutti sukuk (obbligazioni islamiche), fanno capo a Binghatti Holding e Omniyat Holdings. Il dato, elaborato da Bloomberg, equivale a circa il 15% del totale delle obbligazioni immobiliari in dollari emesse nella regione. Il deterioramento è rapido: a fine febbraio, il titolo più sotto pressione trattava a meno della metà della soglia di distress.
Il mercato primario è bloccato, le scadenze si avvicinano
Il fattore che amplifica la pressione sui bond non è tanto la qualità degli asset sottostanti quanto l’accesso al rifinanziamento. Da quando il conflitto è scoppiato, il mercato primario obbligazionario mediorientale è di fatto chiuso, lasciando gli emittenti a minor rating con opzioni limitate per rinnovare il debito in scadenza. Prima della guerra, le società immobiliari di Dubai e Abu Dhabi avevano accelerato l’emissione di debito per finanziare nuovi progetti residenziali, accumulando scadenze complessive di circa 8 miliardi di dollari entro il 2030. Quella che era una strategia di crescita aggressiva in un mercato in espansione si trasforma ora in un rischio di rifinanziamento concentrato.
Fitch Ratings ha posto entrambe le società sotto osservazione per un possibile downgrade, citando l’impatto del rischio geopolitico sulla domanda e il potenziale aumento dei costi di costruzione. Tuttavia, l’agenzia ha precisato che entrambe le società affrontano questo periodo di volatilità con bilanci solidi. Moody’s ha invece confermato il rating di Binghatti, segnalando liquidità sufficiente a coprire la scadenza del febbraio 2027 nei prossimi dodici mesi.
Le società difendono i fondamentali operativi
Le due società respingono l’idea che le difficoltà sui bond riflettano problemi operativi. Binghatti ha comunicato che i cantieri sono operativi e nei tempi previsti, che i tassi di cancellazione restano sotto l’1% e che le vendite di marzo hanno raggiunto circa 500 milioni di dirham a settimana, in linea con i livelli pre-crisi. Omniyat ha dichiarato di essere “in una posizione solida, interamente finanziata”, con ricavi contrattuali che garantiscono visibilità per oltre quattro anni e nessuna cancellazione di acquisti registrata.
Il profilo delle due società è distinto: Binghatti opera principalmente nel segmento residenziale di fascia media, con alcune incursioni nel lusso — tra cui una torre con marchio Mercedes e un progetto tra i più alti al mondo per uso residenziale. Omniyat è invece focalizzata sull’ultra-lusso. La pressione sui bond è quindi trasversale ai segmenti di mercato, non circoscritta a un posizionamento specifico.
Zeina Rizk, co-responsabile del reddito fisso presso Amwal Capital, ha osservato che i nomi immobiliari di Dubai sono stati tra i più colpiti dalla situazione, con lo short selling da parte di hedge fund che ha contribuito a una vendita generalizzata del settore. “Stanno emergendo sacche di opportunità, ma alcuni investitori attendono maggiore chiarezza sull’evoluzione della situazione prima di intervenire.”
Attesa e incertezza sul mercato secondario
La combinazione tra mercato primario chiuso, scadenze ravvicinate e pressione speculativa al ribasso ha creato un contesto in cui i fondamentali operativi delle singole società contano meno della percezione del rischio sistemico. Gli spread si sono allargati indipendentemente dalle dichiarazioni aziendali, e il ritorno a livelli normali dipende in larga misura dall’evoluzione del conflitto e dalla riapertura del mercato primario. Finché queste due condizioni restano incerte, la distinzione tra emittenti solidi e fragili rischia di passare in secondo piano rispetto alla pressione di mercato complessiva sul settore immobiliare della regione.
