Il mercato immobiliare di Dubai registra una frenata nelle transazioni nei primi mesi del 2026, ma gli operatori escludono un’inversione di tendenza strutturale. Secondo le analisi di Betterhomes, Knight Frank e CBRE, il rallentamento riflette una combinazione di fattori stagionali — Ramadan, festività dell’Eid, vacanze scolastiche — e cautela legata alle tensioni geopolitiche regionali. La domanda di fondo rimane intatta: la popolazione dell’emirato ha superato i 3,75 milioni di abitanti e i flussi di capitali internazionali continuano ad alimentare sia il segmento off-plan sia quello residenziale primario.
L’off-plan regge, i prezzi si correggono
Le transazioni off-plan hanno rappresentato circa il 70 per cento del totale delle compravendite nell’ultimo anno. Solo a marzo 2026 Dubai ha registrato circa 7.983 operazioni nel segmento fuori piano per un controvalore di 17,5 miliardi di dirham, con un incremento del 13 per cento rispetto allo stesso mese del 2025. La domanda si concentra in aree di espansione come Dubai Islands e Madinat Al Mataar, nelle vicinanze del futuro aeroporto internazionale Al Maktoum.
I principali sviluppatori — Emaar Properties, Omniyat, Sobha Realty e Danube Properties — continuano a lanciare nuovi progetti su più segmenti di prezzo, supportati da piani di pagamento flessibili e rendimenti locativi medi tra il 6 e l’8 per cento nelle comunità prime. Su questo sfondo, i prezzi richiesti hanno subito aggiustamenti dell’ordine del 13 per cento in alcuni comparti: una correzione tecnica dopo anni di forte apprezzamento, non un segnale di vendite in difficoltà.
Geopolitica e stagionalità: effetti sul sentiment, non sui fondamentali
Le tensioni regionali hanno inciso sul sentiment degli investitori più che sulle transazioni effettive. I broker di Betterhomes riferiscono che l’attività quotidiana è rimasta stabile e le richieste di informazioni non si sono interrotte, indicando una pausa temporanea nel processo decisionale piuttosto che un ritiro dal mercato. Anche il segmento locativo ha mostrato segnali analoghi: le richieste di affitto sono calate di circa il 40 per cento all’inizio di marzo per poi recuperare nel corso del mese, man mano che i residenti hanno ripreso i piani di trasferimento. L’ingresso sul mercato di nuovi immobili in locazione da parte di proprietari non professionali ha contribuito a bilanciare l’offerta in alcune aree di fascia media.
Secondo i dati di Property Finder, il primo trimestre 2026 è stato tra i più solidi per volumi di transazioni a Dubai. Gli acquirenti internazionali provenienti da Europa, India, Cina e paesi della CSI continuano a sostenere il mercato. Knight Frank sottolinea che, storicamente, le fiammate geopolitiche hanno avuto effetti solo temporanei sull’attività transazionale nell’emirato. CBRE richiama invece i driver strutturali: crescita demografica, creazione di occupazione nei settori finanziario e tecnologico, investimenti infrastrutturali legati all’agenda economica D33.
Migrazione di capitali e prospettive
L’attrattività degli Emirati per gli investitori ad alto patrimonio netto rimane un fattore determinante. Henley & Partners stima che gli UAE si confermino tra le principali destinazioni globali per la migrazione dei millionaires nel 2026, con ricadute dirette sulla domanda di immobili premium e waterfront. Le riforme sui visti di lunga durata, la solidità del sistema bancario e la diversificazione dell’economia non petrolifera contribuiscono a mantenere elevata la fiducia degli investitori.
Il mercato sta attraversando una fase di selezione più attenta dopo anni di crescita rapida. Gli operatori descrivono il momento attuale come una transizione verso un ciclo più maturo, caratterizzato da prezzi più disciplinati e decisioni di acquisto più ponderate — non come l’inizio di un declino. Con i lanci off-plan in prosecuzione, i rendimenti locativi competitivi e i flussi di capitale globale ancora orientati verso Dubai, il settore appare in fase di ricalibrazione graduale.
