Il mercato immobiliare di Dubai ha chiuso il primo trimestre 2026 con transazioni per 251 miliardi di dirham, il 30% in più rispetto allo stesso periodo del 2025, secondo i dati del Dubai Land Department e di Property Finder. Il volume complessivo ha raggiunto 61.600 operazioni, in crescita del 6% su base annua. I prezzi hanno tenuto, con appena l’1% degli annunci che ha registrato riduzioni. Sullo sfondo, l’instabilità geopolitica regionale ha iniziato a farsi sentire a marzo, mese in cui le transazioni hanno rallentato rispetto al passo sostenuto di gennaio e febbraio.
Gennaio e febbraio trainano il trimestre
I primi due mesi del 2026 hanno compensato il rallentamento di marzo. “Gennaio e febbraio sono stati mesi fenomenali, persino anomali”, ha dichiarato Zacky Sajjad, direttore dello sviluppo commerciale di Cavendish Maxwell. Matthew Green, responsabile della ricerca di CBRE MENA, ha confermato che la forza del mercato residenziale in quel periodo è stata “la principale forza trainante” del trimestre.
Anche marzo, in un contesto storico, è rimasto “piuttosto solido” secondo Sajjad, che descrive il mercato come operante in una logica di “continuità operativa”. Tuttavia Green ha avvertito che “le condizioni transazionali potrebbero ammorbidirsi ulteriormente ad aprile, con la fiducia degli investitori messa alla prova”.
Una correzione era attesa da tempo: diversi analisti l’avevano ipotizzata già per il 2025, ma i ritardi nelle consegne dei progetti l’hanno posticipata. ValuStrat aveva previsto una crescita moderata intorno al 10% per il 2026; Moody’s vede una fase di raffreddamento, non un crollo, con esiti legati alla durata del conflitto regionale e all’impatto sulla fiducia.
Segnali di maturità del mercato
I mutui ipotecari sono cresciuti del 46%, raggiungendo 59,7 miliardi di dirham, a un ritmo superiore alle compravendite ordinarie. Secondo Sajjad, “con la maturità del mercato aumenta il ricorso al credito”: anche gli acquirenti con disponibilità liquida tendono a finanziare l’acquisto immobiliare, data la natura illiquida dell’asset e la composizione demografica degli Emirati, prevalentemente costituita da espatriati.
Le transazioni off-plan hanno rappresentato 81 miliardi di dirham del totale trimestrale, segno che la domanda di nuovi sviluppi regge nonostante il contesto esterno. Sul fronte della liquidità degli operatori, gli analisti escludono rischi di default, citando solide posizioni patrimoniali e relazioni bancarie consolidate. “Gli sviluppatori oggi sono meglio capitalizzati rispetto agli inizi del Covid, dopo un ciclo positivo durato oltre cinque anni”, ha osservato Green.
Il confronto con il 2008 non regge sul piano strutturale: Sajjad sottolinea che oggi esistono protezioni sui conti di deposito vincolato, requisiti più stringenti sui loan-to-value e una due diligence più rigorosa. “Il rischio è stato in larga misura mitigato”, ha detto. A sostenere i prezzi contribuisce anche una contrazione dell’offerta superiore al 3%, rilevata da Property Finder.
Il segmento alto del mercato tiene: le compravendite di immobili sopra i cinque milioni di dollari sono passate da 711 a 882 unità tra il primo trimestre 2025 e il primo trimestre 2026, con una crescita del 25% annuo. La domanda per proprietà sopra i 5 milioni di dirham ha raggiunto quasi un quarto del totale, e una singola transazione da 422 milioni di dirham testimonia la profondità del segmento premium.
Affitti sotto pressione
Il mercato delle locazioni mostra segnali di stress. I contatti per locazioni sono calati tra il 30 e il 40% su base annua secondo i dati di Betterhomes, con le richieste dei potenziali inquilini in calo del 16%. La domanda si concentra sulle fasce più accessibili: il 44,7% delle ricerche riguarda unità sotto i 75.000 dirham annui, riflettendo la composizione dell’offerta, orientata verso monolocali e bilocali.
Il rallentamento degli affitti non sorprende in un contesto di offerta crescente nelle fasce medio-basse e di maggiore cautela da parte di chi valuta un trasferimento. Per il mercato immobiliare nel suo complesso, la direzione del secondo trimestre dipenderà in larga misura dall’evoluzione del quadro geopolitico e dalla tenuta della fiducia degli investitori internazionali.
