A marzo 2025, il mercato degli affitti di Dubai ha registrato segnali di raffreddamento. Secondo un rapporto della società di intermediazione immobiliare betterhomes, con sede a Dubai, i proprietari hanno aumentato la disponibilità di immobili in locazione del 23% su base annua, mentre le richieste da parte degli inquilini sono calate del 16% nello stesso periodo. Il dato arriva mentre il conflitto regionale entra nella sua quinta settimana, un fattore che gli operatori del settore indicano come variabile di contesto rilevante per l’andamento della domanda abitativa nell’emirato.
I numeri di marzo
L’indicatore più significativo rilevato da betterhomes riguarda i volumi complessivi di attività — sia da parte dei locatari sia dei proprietari — che si attestano tra il 30% e il 40% al di sotto dei livelli registrati nello stesso periodo dell’anno precedente. Si tratta di una contrazione che investe l’intero segmento, non solo la componente della domanda. L’aumento delle inserzioni da parte dei proprietari può riflettere una pluralità di dinamiche: proprietari che anticipano una possibile flessione dei prezzi e cercano di assicurarsi inquilini prima che il mercato si indebolisca ulteriormente, oppure un incremento dell’offerta disponibile per effetto di nuove consegne immobiliari, che a Dubai rimangono consistenti. Il calo delle richieste degli inquilini, invece, è più direttamente interpretabile come una contrazione della domanda attiva, potenzialmente legata a incertezze geopolitiche che rallentano le decisioni di trasferimento o di rinnovo contrattuale.
Il contesto geopolitico
Dubai ha attraversato negli ultimi anni una fase di forte espansione del mercato residenziale, alimentata da flussi migratori provenienti da Europa, Russia, Asia meridionale e Medio Oriente. La stabilità dell’emirato ha rappresentato un elemento attrattivo in un contesto regionale complesso. Tuttavia, le tensioni in corso nell’area — con il conflitto che ha superato la quinta settimana — introducono elementi di cautela che si riflettono nelle decisioni di chi valuta un trasferimento o una nuova locazione. Non è la prima volta che eventi geopolitici nella regione incidono sulla domanda abitativa a Dubai: episodi analoghi in passato hanno prodotto rallentamenti temporanei, seguiti da recuperi una volta stabilizzata la situazione. La domanda strutturale di affitti nell’emirato rimane sostenuta da fattori di lungo periodo — crescita demografica, attrattività fiscale, sviluppo economico — che non vengono meno nel breve termine.
Offerta e domanda fuori sincronia
L’andamento di marzo descrive un mercato in cui l’offerta cresce mentre la domanda si contrae, una combinazione che tende a esercitare pressione al ribasso sui prezzi. Se la dinamica si prolungasse nei mesi successivi, potrebbe tradursi in una correzione dei canoni di locazione, dopo anni di rialzi sostenuti. Per ora, betterhomes si limita a fotografare il dato mensile senza formulare previsioni. Il mercato immobiliare di Dubai ha mostrato in passato una capacità di assorbimento elevata, ma un disallineamento tra offerta e domanda che persiste oltre il breve periodo richiede attenzione da parte degli investitori con esposizione nel segmento residenziale a reddito.
I prossimi dati mensili permetteranno di capire se quello di marzo rappresenta un episodio isolato o l’inizio di una fase di aggiustamento più strutturata.
