Un duplex da 1.000 metri quadri all’87° piano del Burj Khalifa è stato affittato per 12 milioni di dirham l’anno, circa 3,2 milioni di dollari. L’operazione riguarda l’unico appartamento doppio con balcone della torre, ristrutturato con un investimento da 33 milioni di dirham. Il caso alimenta il dibattito sull’effettiva tenuta del mercato immobiliare di Dubai in un momento in cui le tensioni tra Iran e Israele — e il rischio di un allargamento del conflitto — hanno spinto diversi operatori a rivedere le proprie proiezioni a breve termine.
Un’operazione da record al vertice del mercato
Il proprietario dell’immobile è Karl Haddad, amministratore delegato di IRC Invest, residente negli Emirati da oltre 21 anni. L’intervento di ristrutturazione ha assorbito 33 milioni di dirham, di cui 13 milioni destinati alla sola scala interna che collega i due livelli. Gli interni, valutati 14,6 milioni di dirham, includono opere d’arte con cristalli Swarovski incastonati e attrezzature da palestra rivestite in coccodrillo. Il sistema audio dell’appartamento è stato acquistato per 3,6 milioni di dirham; il cinema privato occupa 93 metri quadri.
L’operazione si colloca nella fascia ultra-premium, quella meno esposta alle correzioni di mercato ordinarie e più dipendente dalla domanda internazionale di beni rifugio. Dubai, negli ultimi tre anni, ha attratto capitali da Russia, India, Europa e Asia orientale proprio in ragione della sua posizione geografica e del quadro fiscale favorevole. Il segmento luxury ha registrato una crescita sostenuta dal 2021, con prezzi al metro quadro in alcune aree che hanno superato i livelli pre-pandemia.
L’incognita iraniana e i margini di trattativa
Le tensioni regionali introducono però variabili che il mercato sta cominciando a prezzare. Shehzad Janab, direttore finanziario di Binghatti Holding, ha dichiarato che l’effettivo impatto di un eventuale conflitto con l’Iran si misurerà nelle prossime settimane e mesi. Gli Emirati condividono con l’Iran le acque del Golfo Persico e, pur mantenendo una posizione di neutralità diplomatica, non sono immuni alle ricadute economiche di un’escalation.
Sul fronte commerciale, alcuni sviluppatori stanno già adeguando le condizioni di vendita. Secondo Asad Khan, operatore attivo nel settore, i developer stanno concedendo sconti fino al 15 per cento sui prezzi di listino e stanno modificando i piani di pagamento: dal modello tradizionale a quello 30-70, con il 30 per cento versato all’acquisto e il restante 70 alla consegna dell’immobile. Si tratta di una flessibilità che non era comune nei mesi di picco della domanda e che segnala una maggiore cautela da parte dell’offerta.
La posizione degli investitori di lungo corso, come Haddad, rimane orientata alla fiducia nel quadro strutturale degli Emirati: diversificazione economica, stabilità istituzionale e infrastrutture mature costituiscono elementi difficilmente scalfibili da tensioni regionali di breve durata. La valutazione del rischio, tuttavia, dipende in larga misura da quanto la situazione geopolitica evolverà nei prossimi mesi.
Mercato in attesa, non in ritirata
Il quadro che emerge non è quello di un mercato in fuga, ma di un mercato che rallenta l’andatura in attesa di dati più chiari. Le trattative si allungano, i developer aumentano la flessibilità, gli acquirenti istituzionali valutano con maggiore attenzione i tempi di ingresso. Il segmento ultra-luxury, per sua natura meno sensibile al ciclo, continua a registrare operazioni significative.
Nei prossimi mesi, il discrimine sarà la traiettoria del conflitto regionale e la risposta dei flussi di capitale internazionale. Dubai ha dimostrato capacità di recupero in contesti avversi precedenti — dalla crisi del 2008 alla pandemia — ma ogni scenario presenta variabili proprie. Gli operatori più prudenti scelgono di attendere; quelli con orizzonti più lunghi continuano a comprare.
