L’escalation geopolitica regionale delle ultime settimane non ha provocato movimenti bruschi nel mercato immobiliare di Dubai. I prezzi restano stabili, l’85% dei proprietari non ha intenzione di vendere e la liquidità è presente. I dati raccolti da Smart Bricks e Bayut descrivono un mercato che ha rallentato il ritmo senza cambiare direzione: le transazioni si sono fatte più lente, gli acquirenti più selettivi, i conduttori più propensi al rinnovo che al trasferimento. Il segnale d’allarme più visibile riguarda un segmento specifico, quello degli affitti brevi, dove occupancy e tariffe giornaliere sono in calo e circa il 5% dei proprietari sta valutando cessioni a prezzi scontati.
I proprietari non vendono, le quotazioni tengono
L’indicatore più seguito dai professionisti del settore è il comportamento dei venditori. Le inserzioni sono cresciute di circa il 5% nelle ultime settimane, un aumento graduale che non corrisponde alla dinamica tipica delle vendite di emergenza. Circa il 65% dei nuovi annunci riguarda immobili già circolati in precedenza sul mercato, rientrati senza essere stati compravenduti: è il normale ricambio di offerta, non un’ondata di dismissioni.
Mohamed Mohamed, fondatore e amministratore delegato di Smart Bricks, spiega il fenomeno con la struttura stessa degli investitori: “La maggior parte dei proprietari ha investito a Dubai per le sue caratteristiche strutturali, che non sono cambiate. Non c’è quindi una ragione concreta per uscire dal mercato sulla base delle notizie di cronaca”. Bayut conferma che non ci sono segnali di correzione dei prezzi, aggiungendo che un eventuale aggiustamento si manifesterebbe attraverso un rallentamento delle transazioni piuttosto che attraverso ribassi diretti delle quotazioni.
L’off-plan guadagna terreno tra gli acquirenti
Sul fronte degli acquisti, la composizione delle transazioni è cambiata. Le compravendite di immobili sulla carta rappresentano ora il 63% del totale, quota superiore alla media recente. La spiegazione non è solo speculativa: gli investitori che restano convinti delle prospettive di lungo periodo preferiscono, in questa fase, non esporsi alle condizioni operative attuali del mercato degli affitti, percepite come meno remunerative. La domanda si concentra su progetti con consegna dal 2027 in poi, il che consente di posticipare l’esposizione alla gestione diretta dell’asset.
L’attività degli acquirenti ha registrato una flessione temporanea nelle fasi di maggiore incertezza, per poi recuperare oltre l’80% dei livelli consueti nel giro di pochi giorni. I tempi di decisione si sono allungati, ma non si è verificata un’uscita strutturale dalla domanda.
Affitti brevi sotto pressione, segmenti residenziali più stabili
Il mercato degli affitti brevi è il comparto che registra le pressioni maggiori. La domanda di soggiorni temporanei è più sensibile alle variazioni del traffico turistico e dei viaggi d’affari, entrambi influenzabili dalla percezione di instabilità regionale. In questo segmento si concentra quasi interamente la quota di proprietari disposti a cedere a prezzi ribassati.
Nel residenziale tradizionale, i conduttori mostrano invece una tendenza crescente al rinnovo del contratto esistente, evitando traslochi in un momento in cui i tempi di decisione si sono allungati e la valutazione del rapporto qualità-prezzo è più accurata. Le comunità residenziali consolidate continuano ad attrarre inquilini di lungo periodo; i quartieri a vocazione business mantengono appeal tra i professionisti. Le zone con alta concentrazione di investitori non residenti e le aree con elevata quota di acquisti a mutuo restano più esposte a eventuali deterioramenti del sentiment o dell’accesso al credito.
Il mercato di fascia alta mostra la tenuta più marcata, sostenuta da capitali di lungo termine e da un’offerta limitata di prodotto prime.
La traiettoria del mercato nei prossimi mesi dipenderà dall’evoluzione di tre variabili: la domanda locativa aggregata, le condizioni di accesso al finanziamento e il tasso di occupancy degli immobili a reddito. Fino a quando l’incertezza resterà confinata al piano delle percezioni senza incidere sui flussi di cassa, la struttura del mercato è orientata alla stabilità. Una pressione prolungata su occupancy e rendimenti potrebbe modificare le scelte di una fascia più ampia di proprietari.
