Il settore alberghiero di Dubai sta assorbendo l’impatto del conflitto tra Stati Uniti, Israele e Iran. Il World Travel & Tourism Council stima che la crisi costi al turismo mediorientale 600 milioni di dollari al giorno. A gennaio 2025, i tassi di occupancy negli 827 hotel dell’emirato si attestavano all’86%. Oggi, secondo fonti di settore, quella quota sarebbe scesa al 20%, con numerose strutture in cifra singola. Per contenere il calo delle tariffe — già ribassate tra il 30 e l’80% — le autorità di Dubai hanno invitato gli operatori a mantenere i prezzi stabili, puntando sul mercato domestico.
Il peso del conflitto sull’hub aereo regionale
I quattro principali scali del Golfo — Dubai, Abu Dhabi, Doha e Bahrein — movimentano complessivamente 526.000 passeggeri al giorno. L’interruzione o la riduzione di quei flussi, in particolare verso Australia e Estremo Oriente, colpisce Dubai non solo come destinazione, ma come nodo di transito. Le stime del WTTC proiettano il valore complessivo dei visitatori internazionali nella regione a 178 miliardi di euro nel solo 2025. Una parte significativa di quell’introito è oggi a rischio.
Gli hotel hanno risposto riorganizzando l’offerta verso il mercato locale: pacchetti promozionali, attività per famiglie, spa e ristorazione come fonti di ricavo alternativo. Si tratta di misure tampone, efficaci nel breve periodo ma insufficienti a compensare la perdita di volume internazionale, che costituisce la spina dorsale del settore.
Il mercato immobiliare resta separato dalle dinamiche alberghiere
Mohamed Alabbar, fondatore di Emaar Properties, ha chiarito a Realty Today che i ribassi tariffari negli hotel non riflettono una debolezza strutturale del mercato immobiliare. Investitori e acquirenti continuano a considerare Dubai una piazza affidabile. I fondamentali restano solidi e le variazioni di prezzo nei soggiorni non vanno lette come segnale di una crisi più ampia del settore property.
I dati supportano questa distinzione. A metà 2025 gli Emirati contavano 100 progetti alberghieri attivi per un totale di 25.470 camere in sviluppo. Secondo Cavendish Maxwell, l’offerta ricettiva di Dubai ha raggiunto 158.700 camere in 770 strutture, con quasi il 70% nella categoria lusso. Nel 2024 sono state aggiunte 3.400 camere, con una crescita annua del 2,2%. Per il 2026 sono attese ulteriori 4.600 unità, prevalentemente nei segmenti premium.
Il fattore tempo e il rischio di sovraccapacità
È proprio la durata del conflitto a determinare la gravità dell’impatto. Un’interruzione breve è assorbibile: le strutture reggono con il mercato domestico e i ricavi ancillari, i cantieri proseguono, gli investitori attendono. Un conflitto prolungato cambia il calcolo.
Con un’offerta in continua espansione e una domanda internazionale compressa, il rischio di sovraccapacità diventa concreto. In quel caso, i piani industriali costruiti su proiezioni di occupancy elevate andrebbero rivisti, con possibili ricadute su sviluppatori e finanziatori già sotto pressione sui mercati azionari e obbligazionari. Il settore hospitality di Dubai ha le risorse per resistere a uno shock temporaneo. La variabile critica è quanto durerà.
