Nelle settimane successive all’escalation geopolitica regionale iniziata a fine febbraio, il mercato residenziale di Dubai non ha mostrato i segnali tipici delle fasi di stress: nessuna impennata di nuove offerte, nessuna corsa alla liquidazione. Secondo un’analisi della società di dati immobiliari Smart Bricks, condotta su oltre 600 proprietari di immobili residenti a Dubai e su listing data aggregati dai principali portali del settore, la risposta prevalente dei landlord è stata quella di mantenere le proprie posizioni. Un comportamento che distingue questo mercato da altri contesti in cui l’incertezza geopolitica ha storicamente prodotto reazioni più brusca.
I proprietari non vendono
Il numero di immobili residenziali in vendita sui portali principali è salito da 105.300 il 20 febbraio a 110.800 il 16 marzo, un incremento del 5 per cento distribuito nell’arco di quasi quattro settimane, senza alcun picco concentrato dopo il 28 febbraio, data dell’escalation. Nei mercati immobiliari, un aumento repentino delle inserzioni è considerato un indicatore precoce di vendite in difficoltà. L’assenza di questo schema suggerisce che la pressione esterna non ha prodotto disinvestimenti forzati.
Il sondaggio di Smart Bricks conferma la lettura: l’85 per cento dei landlord interpellati non sta considerando di vendere nelle condizioni attuali. Circa il 10 per cento si è detto disposto a rivalutare la propria posizione in caso di deterioramento dello scenario, mentre solo una minoranza ridotta ha indicato disponibilità a cedere sotto i prezzi pre-escalation. Il profilo del proprietario-tipo, in questo ciclo, è quello di un investitore con una prospettiva di medio periodo, non di un operatore esposto al rischio di liquidità immediata.
Transazioni ancora attive, ma più selettive
Tra il 28 febbraio e il 16 marzo Dubai ha registrato 6.048 transazioni residenziali per un controvalore di 20,2 miliardi di dirham, equivalenti a circa 5,5 miliardi di dollari. Il segmento off-plan ha rappresentato il 63 per cento del totale, mentre il mercato del pronto si è concentrato su appartamenti già locati e acquisti da parte di utenti finali, con una riduzione dell’attività speculativa.
“Non stiamo assistendo a un mercato in ritirata, ma a uno che diventa più selettivo”, ha dichiarato Mohamed Mohamed, CEO di Smart Bricks. “La liquidità è ancora presente, ma si orienta verso asset con fondamentali più solidi.” La società osserva che le perturbazioni geopolitiche tendono a manifestarsi nel settore immobiliare di Dubai attraverso rallentamenti nelle transazioni e allungamento dei tempi di vendita, non attraverso cali di prezzo immediati.
Il report delinea tre scenari possibili: stabilizzazione rapida, incertezza prolungata e ulteriore escalation. In ciascuno di questi contesti, le variabili determinanti per i singoli proprietari saranno il profilo degli inquilini, l’offerta nelle vicinanze, le scadenze contrattuali e l’esposizione al rischio di vacancy. Smart Bricks afferma di monitorare oltre mille segnali per singolo immobile per valutare liquidità, stabilità del reddito e rischio di rifinanziamento a livello di micro-mercato.
Il contesto societario
Smart Bricks ha raccolto cinque milioni di dollari in un round pre-seed guidato da Andreessen Horowitz, con la partecipazione di investitori da Stati Uniti, Europa e Medio Oriente. La società fa parte della Nona Coorte del Mohammed Bin Rashid Innovation Fund Accelerator Programme. L’analisi si basa su dati di listing rilevati tra il 20 febbraio e il 16 marzo 2026 e sul sondaggio condotto nello stesso periodo.
Il mercato immobiliare di Dubai ha attraversato cicli di volatilità geopolitica in passato senza subire correzioni strutturali di lungo periodo. La resilienza osservata in questa fase non elimina i rischi, ma indica che la base di investitori si è consolidata rispetto ai cicli precedenti, con una quota più elevata di proprietari orientati alla rendita piuttosto che alla speculazione di breve termine. Le settimane successive diranno se questa stabilità regge a scenari più avversi.
