Il mercato immobiliare di Dubai entra nel 2025 con bilanci record e cantieri aperti in tutta la città, ma con una pressione crescente sui mercati finanziari. L’indice immobiliare del Dubai Financial Market ha ceduto oltre il 25% nell’arco di un mese, riflettendo l’incertezza geopolitica che pesa sul sentiment degli investitori. I grandi sviluppatori — Emaar, Damac, Sobha Realty, Omniyat — presentano ordini pluriennali e conti in ordine, ma il rallentamento delle nuove transazioni e la frenata nei lanci suggeriscono che il settore si trova di fronte a una fase di transizione, dopo anni di espansione accelerata.
Bilanci solidi, Borsa in calo
Emaar Properties guida il settore con ricavi in crescita del 40% a 49,6 miliardi di dirham (circa 13,5 miliardi di dollari) e un portafoglio ordini di 155 miliardi di dirham, in aumento del 39%. Nonostante questi numeri, il titolo ha perso il 27% nell’ultimo mese. Damac ha registrato vendite per 36 miliardi di dirham (9,8 miliardi di dollari), mentre Sobha Realty — controllata da Pnc Investments — ha segnato una crescita del 30% a 30 miliardi di dirham. Omniyat Holdings ha quasi raddoppiato le vendite (+150%) a 4,1 miliardi di dirham, con un backlog di 19,6 miliardi. Il quadro finanziario di questi operatori appare robusto, ma la divergenza tra i fondamentali e l’andamento borsistico rispecchia un clima di attesa che si è consolidato dopo il 28 febbraio, data a cui risale un episodio di tensione regionale che ha indebolito il flusso di capitali internazionali verso l’emirato.
Cantieri aperti e rischio di rallentamento
Tra i progetti in corso figurano il Bulgari Lighthouse — torre residenziale su Jumeirah Bay firmata da Antonio Citterio e sviluppata da Dubai Holding — le Bugatti Residences e le Jacob & Co Residences di Binghatti, oltre a The Oasis di Emaar, sviluppo urbano a bassa densità incentrato sull’acqua. Questi cantieri hanno orizzonti temporali medio-lunghi, e la loro continuità dipende in larga misura dalla resilienza finanziaria dei promotori. S&P Global Ratings assegna attualmente un rating BBB+ a Emaar, BB+ a Damac, BB a Pnc e BB- a Omniyat. Gli analisti stimano che i portafogli ordini attuali garantiscano tra due e cinque anni di visibilità sui ricavi. I fondi destinati ai cantieri sono in gran parte protetti da conti escrow, riducendo il rischio di interruzioni generalizzate. Il sistema regolatorio di Dubai consente agli sviluppatori di trattenere fino al 40% del valore dell’immobile in caso di recesso dell’acquirente, riacquisendo l’unità per una rivendita. Nelle fasi di difficoltà precedenti, i tassi di insolvenza per i grandi operatori si sono mantenuti tra il 3% e il 10%. I rischi maggiori si concentrano sugli operatori più piccoli o con bassa percentuale di prevendite.
Da espansione a gestione: il cambio di fase
Se la domanda di nuovi lanci dovesse contrarsi in modo prolungato, i principali sviluppatori di Dubai si troverebbero a gestire un portafoglio esistente anziché ad alimentarne uno nuovo. La liquidità attuale esclude scenari di crisi immediata, ma il vero banco di prova riguarda la capacità dell’emirato di mantenere la propria attrattività come destinazione per i capitali internazionali in un contesto di rischio regionale aumentato. Da quando si è registrata la frenata a fine febbraio, gli acquirenti hanno adottato un atteggiamento attendista, riducendo le transazioni sul nuovo. Una correzione dei prezzi non è esclusa dagli analisti, ma il suo impatto reale dipenderà dalla durata dell’incertezza geopolitica e dalla tenuta della domanda strutturale che ha sostenuto il mercato negli ultimi anni.
