Il conflitto tra Stati Uniti e Iran sta producendo effetti visibili sul mercato immobiliare di Dubai. I volumi di transazione negli Emirati Arabi Uniti sono scesi del 37 per cento su base annua nei primi dodici giorni di marzo e del 49 per cento rispetto al mese precedente, secondo stime di Goldman Sachs. Alcuni immobili vengono già proposti con sconti tra il 12 e il 15 per cento. Il segnale è chiaro: la percezione del rischio è cambiata, anche se gli operatori sul campo escludono per ora un cedimento strutturale del mercato.
I numeri del rallentamento
Goldman Sachs ha stimato che il valore complessivo delle transazioni completate nella prima parte di marzo è sceso della metà rispetto a febbraio — un calo sensibilmente più marcato rispetto a quello registrato durante le alluvioni del 2024 o durante il precedente episodio di tensione Iran-Israele nel giugno dello stesso anno. Il prezzo mediano delle transazioni risulta in calo del 3 per cento su base annua, una contrazione più contenuta rispetto ai volumi, ma che segnala comunque pressione al ribasso.
Le vendite urgenti iniziano a comparire. Un appartamento vicino al Burj Khalifa viene offerto a 650.000 dollari, circa il 12 per cento in meno rispetto alla valutazione precedente di 735.000 dollari. Un’unità off-plan al Palm Jumeirah — uno degli indirizzi più ricercati della città — è sul mercato con uno sconto del 15 per cento rispetto al prezzo originale di circa 2 milioni di dollari. Le riduzioni vengono indicate esplicitamente come legate “alla situazione attuale”.
In borsa, Emaar Properties — il gruppo dietro al Burj Khalifa e tra i principali sviluppatori del paese — ha perso oltre il 26 per cento dall’inizio del conflitto. Gli analisti di Citi hanno rivisto al ribasso le stime di crescita demografica per Dubai, passando da un tasso del 4 per cento degli ultimi anni a un più modesto 1 per cento per il 2025, con proiezioni tra il 2 e il 2,5 per cento nei cinque anni successivi. Nello scenario negativo elaborato da Citi, i prezzi degli immobili potrebbero scendere in media del 7 per cento l’anno tra il 2025 e il 2028.
Gli operatori restano in campo
Nonostante i dati, chi lavora quotidianamente sul mercato non descrive una situazione di panico. Imran Sheikh, fondatore e presidente di BlackOak, società di investimento immobiliare, sottolinea che le transazioni non si sono fermate. Himanshu Khandelwal, CEO di Asas Capital, riferisce di clienti — tra cui famiglie d’affari indiane e investitori emiratini — che chiedono attivamente di essere avvisati in caso di vendite a sconto o in condizioni di difficoltà.
Un appartamento off-plan da circa 25 milioni di dollari al Palm è stato acquistato questa settimana da Francis Ngannou, ex campione UFC dei pesi massimi. Il promotore Arada ha citato l’operazione come segnale di appetito continuo per il segmento luxury residenziale con brand associato.
Mohamed Alabbar, fondatore e presidente di Emaar, ha dichiarato a CNBC che al momento “nessuno vuole cedere” sul prezzo. Tauseef Khan, presidente di Dugasta Properties, conferma che sconti diffusi non sono ancora visibili, con la maggior parte degli acquirenti orientata al valore di lungo periodo.
Un mercato già sotto osservazione
Il contesto preesistente conta. Il mercato immobiliare di Dubai cresceva ininterrottamente da cinque anni, trainato da un afflusso di residenti facoltosi attratti dal regime fiscale agevolato degli Emirati. La domanda, strutturalmente legata alla crescita demografica e all’attrattività internazionale della città, è quella più esposta al deterioramento del clima geopolitico. Gli attacchi iraniani contro basi statunitensi e obiettivi nei paesi del Golfo, inclusi gli Emirati, hanno messo in discussione la narrativa di Dubai come porto sicuro. Quanto questa percezione incida in modo duraturo sulle scelte di chi valuta un acquisto o un trasferimento è la variabile che i prossimi mesi contribuiranno a chiarire.
