Le prime settimane del conflitto tra Stati Uniti e Iran stanno lasciando un segno misurabile sul mercato immobiliare di Dubai. Secondo stime di Goldman Sachs, i volumi di transazioni negli Emirati Arabi Uniti sono scesi del 37% su base annua nei primi dodici giorni di marzo, e del 49% rispetto al mese precedente. Alcuni agenti immobiliari segnalano offerte con sconti tra il 12 e il 15% rispetto ai prezzi precedenti. Il conflitto rappresenta il primo stress test di questa portata per un mercato che aveva registrato cinque anni consecutivi di crescita, trainato dall’arrivo di ricchi espatriati attratti dal regime fiscale emiratino.
Sconti e vendite urgenti sul mercato secondario
I segnali più concreti arrivano dal mercato secondario. Un immobile nei pressi del Burj Khalifa è stato messo in vendita a 650.000 dollari, circa il 12% in meno rispetto al prezzo precedente di 735.000 dollari, con la motivazione esplicita della “situazione attuale”. Un appartamento off-plan a Palm Jumeirah è stato proposto con uno sconto del 15% rispetto al prezzo originale, a circa 2 milioni di dollari, in una comunicazione apparsa su un gruppo WhatsApp di agenti una settimana dopo l’inizio della guerra.
Goldman Sachs rileva che il valore totale delle transazioni completate finora in marzo è dimezzato rispetto a febbraio, un calo più marcato di quello registrato durante le alluvioni di Dubai nel 2024 o durante la precedente escalation tra Iran e Israele di giugno dello stesso anno. Il prezzo mediano per transazione risulta però in calo solo del 3% su base annua, segnale che i ribassi pronunciati riguardano ancora una quota limitata delle operazioni. Le azioni di Emaar Properties, il gruppo che ha sviluppato il Burj Khalifa, hanno perso oltre il 26% alla borsa di Dubai dall’inizio del conflitto.
Citi ha rivisto le proprie stime sulla crescita demografica di Dubai, ora attesa all’1% per l’anno in corso e tra il 2 e il 2,5% annuo tra il 2027 e il 2031, contro un tasso del 4% registrato negli anni recenti. In uno scenario negativo, gli analisti di Citi prevedono un calo medio dei prezzi immobiliari del 7% annuo tra il 2025 e il 2028.
Operatori locali: il mercato non si è fermato
Nonostante i numeri, gli operatori attivi sul mercato non descrivono una situazione di blocco. Imran Sheikh, fondatore e presidente della società di investimento immobiliare BlackOak, sottolinea che le transazioni continuano: “I dati raccontano una storia molto chiara: le transazioni non si sono fermate.” Sheikh cita il caso di un cliente africano che ha dato mandato di individuare opportunità di acquisto nel corso del prossimo mese.
Sul fronte del nuovo, uno degli sviluppi più discussi della settimana è la vendita di un’unità off-plan a Palm Jumeirah da circa 25 milioni di dollari all’ex campione UFC Francis Ngannou, operazione che il developer Arada ha indicato come conferma della domanda per residenze di lusso branded. Himanshu Khandelwal, CEO di Asas Capital, riferisce di ricevere chiamate da investitori — emiratini e family office indiani — pronti ad acquistare immobili ceduti in distress o a sconto. Mohamed Alabbar, fondatore e presidente di Emaar, ha dichiarato a CNBC che “nessuno vuole cedere” sui prezzi. Tauseef Khan di Dugasta Properties conferma l’assenza di sconti diffusi, con gli acquirenti orientati al valore di lungo periodo.
Un mercato sotto pressione, ma non in crisi aperta
Il quadro che emerge è quello di un mercato rallentato, non in caduta libera. I volumi sono in netto calo, alcuni venditori cedono sul prezzo per liquidare rapidamente, ma la domanda residua — soprattutto quella degli investitori opportunistici — assorbe parte dell’offerta. La variabile determinante sarà la durata e l’intensità del conflitto regionale. Un’escalation prolungata potrebbe consolidare le revisioni al ribasso già avanzate dagli analisti; una de-escalation rapida potrebbe ridimensionare i danni. Per ora, Dubai resta in una fase di attesa.
