Le transazioni immobiliari negli Emirati Arabi Uniti hanno registrato un calo del 37% su base annua nei primi dodici giorni di marzo, secondo stime di Goldman Sachs. Il dato mensile è ancora più marcato: -49% rispetto a febbraio. Il conflitto tra Stati Uniti, Israele e Iran — che ha coinvolto anche attacchi contro basi statunitensi e stati del Golfo, tra cui gli Emirati — ha intaccato la percezione di stabilità che aveva alimentato il boom immobiliare di Dubai negli ultimi cinque anni. Sul mercato cominciano ad apparire sconti significativi, mentre gli analisti rivedono al ribasso le stime di crescita demografica della città.
Prezzi in flessione, volumi in calo
Goldman Sachs stima che il valore totale delle transazioni completate nei primi giorni di marzo sia sceso di circa la metà rispetto a febbraio. Il dato supera la contrazione registrata durante le alluvioni del 2024 e quella del precedente episodio di tensione tra Iran e Israele nel giugno dello stesso anno. Il prezzo mediano per transazione risulta tuttavia in calo di appena il 3% su base annua, segnale che i tagli diffusi non si sono ancora trasmessi ai prezzi di chiusura.
Alcuni immobili vengono già offerti con sconti tra il 12 e il 15%. Un appartamento nei pressi del Burj Khalifa viene proposto a 650.000 dollari, circa 85.000 dollari in meno rispetto al prezzo precedente, con una nota esplicita che richiama “la situazione attuale”. Un’unità sul Palm Jumeirah è offerta a circa 2 milioni di dollari, il 15% sotto il prezzo originale. I dati emergono da messaggi su gruppi WhatsApp e da agenti immobiliari che hanno parlato in anonimato.
Le azioni di Emaar Properties, il gruppo dietro al Burj Khalifa, hanno perso oltre il 26% dalla borsa di Dubai dall’inizio del conflitto.
Le stime di Citi e il rallentamento demografico atteso
Gli analisti di Citi identificano nel conflitto un rischio rilevante per le prospettive di crescita della popolazione di Dubai, uno dei principali motori della domanda immobiliare. Le nuove proiezioni indicano una crescita demografica dell’1% per il 2025, contro il 4% degli anni recenti, con un recupero graduale al 2-2,5% annuo tra il 2027 e il 2031. Nello scenario negativo, Citi prevede un calo medio dei prezzi immobiliari del 7% all’anno tra il 2025 e il 2028.
Il mercato era già sotto osservazione per i segnali di surriscaldamento dopo cinque anni di rialzi continui. Il conflitto si inserisce in un contesto in cui la domanda era sostenuta principalmente dall’afflusso di investitori e residenti stranieri attratti dal regime fiscale favorevole degli Emirati.
Gli operatori non registrano un blocco delle attività
Sul terreno, la narrativa degli operatori è più cauta rispetto alle proiezioni degli analisti. Imran Sheikh, fondatore di BlackOak, sottolinea che le transazioni non si sono fermate e che alcuni clienti stanno cercando attivamente opportunità di acquisto a prezzi scontati. Himanshu Khandelwal, CEO di Asas Capital, riferisce di investitori emiratini e family office indiani pronti ad acquistare in caso di vendite in difficoltà.
Nel corso della settimana, una unità off-plan sul Palm Jumeirah del valore di circa 25 milioni di dollari è stata venduta all’ex campione UFC Francis Ngannou. Mohamed Alabbar, fondatore di Emaar, ha dichiarato pubblicamente che i venditori non sono disposti a cedere sui prezzi. Tauseef Khan, di Dugasta Properties, conferma l’assenza di sconti generalizzati, con la maggior parte degli acquirenti orientata al valore di lungo periodo.
Il mercato immobiliare di Dubai rimane attivo, ma la forbice tra chi abbassa i prezzi per uscire rapidamente e chi mantiene le posizioni in attesa che la situazione si stabilizzi si sta allargando. L’andamento delle prossime settimane dipenderà in larga misura dall’evoluzione del conflitto e dalla tenuta della fiducia degli investitori internazionali nella stabilità regionale.
