I dati raccolti da Goldman Sachs nella prima metà di marzo mostrano un calo netto dell’attività immobiliare negli Emirati Arabi Uniti dall’inizio del più recente conflitto regionale. Il valore totale delle transazioni è sceso del 31% su base annua e del 51% rispetto al mese precedente. Si tratta di una contrazione più marcata rispetto ad altri episodi di instabilità registrati negli ultimi anni nel mercato emiratino, inclusa la crisi israelo-iraniana del novembre 2024, che aveva prodotto un calo mensile del 32%.
I segmenti più colpiti
La seconda settimana di marzo ha accentuato il deterioramento: i valori delle transazioni sono calati del 42% su base annua, con il mercato secondario in caduta del 59% annuo. Le ville nel secondario hanno registrato la contrazione più severa, con un calo dell’89% annuo. Sul fronte dell’off-plan, le vendite di appartamenti sono diminuite del 59% annuo, mentre i volumi complessivi hanno segnato un -38% annuo.
I dati sui prezzi nel periodo 1-12 marzo offrono un quadro misto. Il prezzo medio per piede quadrato degli appartamenti è sceso del 3% annuo e dell’8% mensile. Le ville mantengono un segno positivo su base annua (+16%), ma anche in questo segmento si registra un calo mensile del 2%, segnale che la pressione si sta estendendo. La media trasversale di tutte le tipologie segna un +1% annuo ma un -7% mensile.
A risentirne sono stati anche i mercati azionari: Emaar Properties, il gruppo dietro al Burj Khalifa e al Dubai Mall, ha perso circa il 40% dalla ripresa del conflitto, mentre gli investitori rivalutano l’esposizione al settore immobiliare regionale.
Il confronto con altri shock di mercato
Il mercato immobiliare di Dubai ha già attraversato fasi di rallentamento legate a eventi improvvisi. Le alluvioni dell’aprile 2024 avevano generato un calo mensile delle vendite del 19%. La crisi israelo-iraniana di novembre 2024 aveva prodotto una contrazione del 32% mensile. Un periodo di tensione nel giugno 2025 aveva innescato un -17% mensile. Il dato attuale, con un -51% mensile, supera tutti questi episodi precedenti in intensità.
Goldman Sachs ha rilevato che il rallentamento è trasversale ma non uniforme: l’off-plan e il secondario mostrano le contrazioni più accentuate, mentre i prezzi delle ville su base annua restano positivi, pur mostrando segnali di inversione nel breve periodo. Questo schema suggerisce che la domanda si stia contraendo più rapidamente dei prezzi, dinamica tipica delle fasi di attesa in cui gli acquirenti preferiscono posticipare le decisioni piuttosto che negoziare al ribasso.
Capitali in cerca di alternative
L’impatto del conflitto non si limita agli Emirati. In Asia sudorientale, i mercati azionari subiscono pressioni per l’aumento del prezzo del greggio e per i rischi legati alla potenziale chiusura dello Stretto di Hormuz. In questo contesto, alcuni operatori del settore immobiliare nella regione — tra cui Paul Trayman, chief operating officer di FazWaz Thailand — osservano che un rallentamento prolungato a Dubai potrebbe ridistribuire flussi di capitale verso mercati percepiti come politicamente più stabili.
Trayman ha segnalato che investitori occidentali, russi e mediorientali potrebbero orientarsi verso destinazioni alternative per la diversificazione del rischio. Il nodo per i mercati alternativi rimane tuttavia l’aumento dei costi di costruzione: i prezzi del greggio e le tariffe di trasporto marittimo stanno comprimendo i margini dei promotori, con ricadute potenziali sui prezzi dei nuovi sviluppi.
Per chi valuta l’immobiliare come protezione dall’inflazione in questa fase, gli analisti suggeriscono di privilegiare immobili completati rispetto all’off-plan, per contenere l’esposizione ai rincari futuri dei materiali da costruzione e accedere più rapidamente ai rendimenti locativi.
Il mercato emiratino ha dimostrato in passato una capacità di recupero relativamente rapida dopo episodi di shock. La durata e l’intensità dell’attuale fase di contrazione dipenderanno dall’evoluzione del quadro geopolitico regionale.
