S&P Global Ratings ha pubblicato un’analisi del mercato immobiliare di Dubai che segnala rischi crescenti legati alla crisi regionale in corso, pur escludendo uno scenario di collasso paragonabile al 2008. Secondo l’agenzia, i volumi di transazione sono già in calo rispetto ai livelli pre-crisi, e sia i prezzi residenziali che l’attività sul mercato secondario potrebbero deteriorarsi ulteriormente. La variabile determinante, secondo S&P, è il tempo: un conflitto contenuto entro quattro settimane nella sua fase più intensa lascia il mercato in una posizione gestibile. Oltre quella soglia, la probabilità e la profondità di una correzione aumentano in modo significativo.
Il mercato sotto pressione: prezzi, volumi e segmenti a rischio
Il segmento luxury e ultra-luxury è quello dove S&P anticipa il deterioramento del sentiment più rapido. Gli individui ad alto patrimonio netto che si sono trasferiti negli Emirati per ragioni fiscali o di stile di vita potrebbero riconsiderare la propria posizione se la situazione dovesse prolungarsi. Sul versante dei prezzi, S&P prevede che gli appartamenti subiscano correzioni più marcate rispetto alle ville, in parte per via della consistente pipeline di nuova offerta già in cantiere su quel segmento.
Sul mercato off-plan, le prevendite sono attese in calo, mentre l’offerta sul secondario dovrebbe aumentare: gli investitori esteri con unità prossime alla consegna sono indicati come i venditori più probabili. La struttura dei pagamenti tipica del mercato off-plan di Dubai — circa il 20-25% alla firma, il resto legato a milestone costruttive — lascia una quota significativa degli incassi futuri esposta alle condizioni di mercato e alla capacità finanziaria degli acquirenti. Finché i default rimangono contenuti, i cantieri possono proseguire, ma il margine di sicurezza si riduce con il passare del tempo.
Un fattore di rischio specifico per il settore costruzioni è lo Stretto di Hormuz. Un blocco prolungato potrebbe creare colli di bottiglia nell’approvvigionamento di materiali e aumentare i costi di trasporto. Per ora, S&P rileva che l’attività cantieristica procede normalmente.
I developer quotati: bilanci solidi, ma con differenze interne
Per i quattro developer con rating S&P — Emaar Properties, Damac Real Estate Development, PNC Investments e Omniyat Holdings — la situazione di partenza è relativamente solida. I backlog commerciali pre-crisi offrono una copertura pluriennale dei ricavi: 2,7 anni per Emaar, 5,2 anni per Damac, 2,1 anni per PNC e 4,8 anni per Omniyat. Le normative sugli escrow account, che vincolano i fondi raccolti sulle prevendite a milestone costruttive verificate, aggiungono un ulteriore livello di protezione strutturale.
Sul fronte della liquidità, Emaar deteneva a fine 2025 11,7 miliardi di dollari in escrow e 7,5 miliardi in cassa e investimenti liquidi; Damac 6 miliardi in escrow e 1,7 miliardi disponibili. Tuttavia, S&P distingue all’interno del gruppo: PNC e Omniyat dispongono di margini di flessibilità finanziaria inferiori rispetto ai due player maggiori, con fabbisogni aggiuntivi legati a pagamenti per terreni e acquisizioni precedentemente finanziate a debito.
Emaar, a differenza dei peer più focalizzati sul residenziale, è esposta anche al calo di occupazione alberghiera, al minor traffico nei centri commerciali e alla riduzione dei ricavi da asset entertainment. Il suo piano di investimenti — stimato tra 10 e 11 miliardi di dirham all’anno nel biennio 2026-2027 — è il più elevato del gruppo, anche se una parte rimane flessibile. I developer sono attesi a rinviare nuove acquisizioni di terreni e investimenti discrezionali, proseguendo invece i progetti già avanzati.
Il Golden Visa come fattore di stabilizzazione
S&P riconosce che Dubai entra in questa fase di stress con fondamentali più robusti rispetto ai cicli precedenti. Il programma Golden Visa — che garantisce residenza a lungo termine a investitori e proprietari immobiliari sopra determinate soglie — genera quello che l’agenzia definisce una “stickiness” strutturale nella base di residenti e proprietari. Le misure di gestione della crisi adottate dal governo — sicurezza, continuità delle catene di approvvigionamento alimentare, funzionamento dei servizi — hanno finora sostenuto la fiducia.
Per gli investitori italiani attivi nell’area MENA, l’analisi di S&P offre un quadro utile: il mercato non è in crisi sistemica, ma il profilo di rischio è cambiato. Chi detiene asset o ha esposizioni in fase di completamento dovrebbe monitorare con attenzione l’evoluzione del conflitto nelle prossime settimane, poiché è lì che si gioca la differenza tra una flessione ordinata e una correzione più pronunciata.
