Secondo le ultime analisi del Kuwait Financial Centre Markaz, i mercati immobiliari del Golfo stanno entrando in una fase di accelerazione dopo le solide performance registrate nella seconda metà del 2025. I fattori trainanti includono l’espansione economica non petrolifera, gli investimenti infrastrutturali e le aspettative di un contesto di tassi d’interesse più accomodante, elementi che dovrebbero migliorare la disponibilità di credito e sostenere gli investimenti nei segmenti residenziale, commerciale e industriale.
Gli Emirati Arabi Uniti dominano la scena regionale
Gli Emirati Arabi Uniti continuano a guidare le performance immobiliari regionali, con Dubai e Abu Dhabi che attraggono investitori globali, individui ad alto patrimonio netto e professionisti qualificati. I dati del 2025 parlano chiaro: Dubai ha registrato transazioni immobiliari per un valore di circa 554,1 miliardi di dirham, con un incremento del 28,3% su base annua, mentre Abu Dhabi ha registrato vendite per 58 miliardi di dirham, con un’impennata del 75,8%.
Anche i volumi delle transazioni nella capitale sono aumentati di oltre il 40%, riflettendo una domanda sostenuta in tutti i segmenti residenziali e commerciali. Questi risultati confermano il ruolo centrale degli Emirati nelle strategie di diversificazione economica della regione, dove progetti su larga scala nei settori infrastrutturale, turistico e dello sviluppo urbano continuano a sostenere la domanda di spazi abitativi e commerciali.
Rendimenti da locazione: Dubai ai vertici mondiali
Il mercato degli affitti di Dubai rimane uno dei principali punti di attrazione per gli investitori globali, offrendo alcuni dei rendimenti più elevati tra i principali mercati immobiliari internazionali. I rendimenti medi da locazione residenziale nell’emirato continuano a oscillare tra il 6% e l’8% nel 2026, con alcuni distretti ad alta domanda che generano ritorni ancora più consistenti.
Zone come Jumeirah Village Circle, Business Bay e Dubai South stanno producendo rendimenti lordi compresi tra il 7% e il 9%, mentre località consolidate come Dubai Marina offrono tipicamente rendimenti netti stabili tra il 5,5% e il 6,5%. Questi dati posizionano Dubai in una posizione di netto vantaggio rispetto ad altre metropoli globali come Londra, New York e Singapore, dove i rendimenti residenziali medi si attestano generalmente tra il 3% e il 5%.
Secondo Knight Frank, la consulenza globale, il mercato residenziale di Dubai rimane sostenuto da una forte domanda da parte degli utilizzatori finali e da flussi di capitali internazionali. Faisal Durrani, Partner e Head of Research per il Mena di Knight Frank, ha sottolineato che “Dubai rimane uno dei mercati più liquidi e trasparenti a livello globale”, aggiungendo che la forte migrazione e la domanda degli investitori continuano a sostenere sia i valori locativi che quelli di capitale.
La crescita demografica come motore della domanda
La crescita della popolazione rappresenta un fattore centrale nella domanda di affitti a Dubai. La popolazione dell’emirato è destinata a superare i 4 milioni nei prossimi anni, sostenuta da continui flussi di professionisti e imprenditori attratti dalle opportunità economiche e dagli incentivi per la residenza a lungo termine.
Parallelamente, l’aumento dei prezzi immobiliari e i requisiti più stringenti per l’accesso ai mutui mantengono una porzione significativa dei residenti nel mercato degli affitti, sostenendo i livelli di occupazione e la crescita dei canoni. Gli analisti del settore notano che le unità più piccole, come monolocali e bilocali, continuano a generare i rendimenti più elevati, in particolare nelle comunità master-planned ben collegate.
Prospettive moderate ma fondamentali solidi
Pur prevedendo una moderazione degli aumenti degli affitti intorno al 6% nel 2026, dopo i forti incrementi degli ultimi anni, i rendimenti rimangono altamente competitivi nel panorama globale. CBRE prevede che il mercato immobiliare degli Emirati manterrà una crescita costante nonostante segnali di moderazione dopo diversi anni di rapida espansione.
Taimur Khan, Head of Research per il Mena di CBRE, ha dichiarato: “La crescita della popolazione e l’espansione economica continueranno a guidare la domanda abitativa”, evidenziando che le nuove offerte vengono assorbite dall’interesse sostenuto degli utilizzatori finali e degli investitori.
Markaz indica che, sebbene il mercato degli Emirati possa avvicinarsi a un picco ciclico nella prima metà del 2026 dopo diversi anni di forte apprezzamento, i fondamentali sottostanti rimangono solidi, riducendo la probabilità di una correzione brusca. Ci si aspetta invece una moderazione graduale della crescita dei prezzi e degli affitti, creando un ambiente di mercato più sostenibile ed equilibrato.
Il contesto regionale del Golfo
A livello regionale, il settore immobiliare dell’Arabia Saudita continua a espandersi rapidamente, sostenuto dagli investimenti legati alla Vision 2030, dalla crescita demografica e da una forte attività aziendale. Anche il mercato immobiliare del Kuwait, sebbene più stabile, mostra guadagni costanti.
La combinazione di dati demografici favorevoli, investimenti infrastrutturali continui e condizioni di finanziamento in miglioramento dovrebbe sostenere la domanda in tutti i settori, garantendo che i mercati immobiliari della regione continuino a offrire opportunità interessanti per gli investitori.
Un mercato maturo con prospettive di lungo periodo
Il quadro che emerge dalle analisi più recenti evidenzia come i mercati immobiliari del Golfo, e in particolare quello degli Emirati Arabi Uniti, stiano entrando in una fase di maturità caratterizzata da fondamentali economici solidi, crescita demografica sostenuta e un contesto normativo sempre più favorevole agli investimenti internazionali.
Per chi cerca stabilità, rendimenti competitivi e accesso a un mercato liquido e trasparente, il panorama immobiliare della regione offre condizioni difficilmente replicabili in altre aree geografiche. La combinazione di infrastrutture moderne, politiche fiscali vantaggiose e una qualità della vita in continuo miglioramento crea un ecosistema in cui investimento e progettualità personale possono trovare terreno fertile per svilupparsi nel medio e lungo termine.
