Performance del mercato: appartamenti trainano la crescita
Gli appartamenti continuano a rappresentare il motore principale del mercato off-plan, costituendo l’84% di tutte le transazioni e generando un valore di 19,52 miliardi di dirham. I volumi delle transazioni sono aumentati del 37% su base annua, con investitori e acquirenti finali che puntano su comunità master-planned che offrono accessibilità economica relativa e prospettive di crescita a lungo termine.
Il segmento delle ville e townhouse, pur limitato da un’offerta contenuta, ha registrato vendite combinate per 6,45 miliardi di dirham, con un’impennata del 124% rispetto all’anno precedente. Questo dato riflette la domanda persistente per abitazioni più spaziose in un contesto di carenza strutturale dell’offerta.
I protagonisti del mercato e le aree di maggiore interesse
L’espansione del mercato è stata alimentata da progetti di punta in Dubai Creek Harbour, Palm Jebel Ali e Dubai South, insieme a comunità di fascia media come Jumeirah Village Circle, dove unità entry-level intorno a 1 milione di dirham continuano ad attrarre investitori.
I principali sviluppatori, tra cui Emaar, Damac, Nakheel, Sobha e Meraas, mantengono una posizione dominante. Emaar e Damac da soli hanno generato ciascuno circa 4,2 miliardi di dirham in vendite off-plan nei primi mesi dell’anno, confermando la loro leadership nel settore.
Segnali di maturazione e moderazione dei lanci
Nonostante l’attività vivace, gli analisti indicano che il mercato sta entrando in una fase più matura dopo una forte crescita dei prezzi tra il 2022 e il 2024. Cushman & Wakefield ha rilevato che i lanci off-plan hanno raggiunto il picco nel 2024 per poi moderarsi nel 2025, con i lanci di appartamenti in calo del 12% su base annua, mentre gli sviluppatori adottano un approccio più misurato in risposta all’aumento dei costi dei terreni e alla sensibilità ai prezzi.
“L’attività di lancio è sempre più allineata alla domanda degli utenti finali piuttosto che all’offerta speculativa”, ha affermato la società di consulenza, aggiungendo che la moderazione riflette una normalizzazione piuttosto che un rallentamento guidato dalla domanda.
Il rischio speculazione: contenuto ma monitorato
La predominanza delle vendite off-plan ha riacceso le preoccupazioni sul rischio di flipping, ovvero la pratica di acquistare in fase iniziale per rivendere prima del completamento e ottenere guadagni rapidi. Tuttavia, i dati suggeriscono che questa minaccia rimane per ora contenuta: le rivendite off-plan hanno rappresentato solo il 9% del totale delle transazioni off-plan nel 2025, indicando che la maggior parte degli acquirenti sono investitori a lungo termine o utenti finali.
Sono emersi segnali di debolezza localizzata in alcuni distretti ad alta concentrazione di investitori. Transazioni off-plan secondarie in determinati sottomercati hanno avuto luogo a prezzi pari o inferiori a quelli di lancio iniziale, con sconti a doppia cifra riportati in aree come Sobha Hartland, Damac Lagoons e Jumeirah Lake Towers.
La nuova strategia: qualità e selettività
Gli analisti immobiliari osservano un chiaro “volo verso la qualità”, con investitori che gravitano verso sviluppatori affidabili, location privilegiate e comunità ben progettate.
“La profondità della domanda degli utenti finali è ora il differenziatore chiave”, ha affermato Faisal Durrani, responsabile della ricerca per il Medio Oriente presso Knight Frank. “I progetti sostenuti da sviluppatori solidi e situati in corridoi di crescita consolidati o strategici continuano a registrare una domanda robusta, mentre i lanci più deboli affrontano pressioni sui prezzi.”
Gli sviluppatori stanno rispondendo alle dinamiche in evoluzione calibrando i nuovi lanci e personalizzando i piani di pagamento per sostenere l’assorbimento. L’aumento dei costi di costruzione e dei terreni dovrebbe comportare un numero inferiore di lanci di progetti nel 2026, poiché gli sviluppatori danno priorità alla fattibilità dei progetti e alla protezione dei margini.
Fondamentali solidi supportano le prospettive di lungo periodo
I fondamentali residenziali dell’emirato rimangono solidi. La crescita demografica, l’aumento dell’occupazione e i continui flussi di individui ad alto patrimonio netto sostengono la domanda abitativa. Dubai ha aggiunto decine di migliaia di nuovi residenti nel 2025, rafforzando la domanda sia per appartamenti di fascia media che per ville familiari. Knight Frank stima che la popolazione di Dubai potrebbe avvicinarsi ai 4 milioni nei prossimi anni, sostenendo i requisiti abitativi a lungo termine.
Prospettive e considerazioni strategiche
Il mercato immobiliare off-plan di Dubai dimostra una resilienza notevole, supportata da fondamentali economici solidi e da una continua attrattività per investitori internazionali. Tuttavia, gli analisti avvertono che l’era dei facili guadagni in conto capitale derivanti da investimenti in fase iniziale potrebbe essere in fase di esaurimento.
Con la moderazione della crescita dei prezzi e la maturazione del mercato, i rendimenti dipenderanno sempre più dalla location, dalla credibilità dello sviluppatore e dalla domanda degli utenti finali piuttosto che dallo slancio generale del mercato. Questa evoluzione richiede un approccio più sofisticato e selettivo, dove la qualità del progetto e la solidità dello sviluppatore diventano elementi determinanti per il successo dell’investimento.
Per chi valuta opportunità nel settore immobiliare, l’emirato continua a offrire un contesto dinamico caratterizzato da crescita demografica, diversificazione economica e infrastrutture in costante sviluppo, elementi che sostengono una visione positiva di lungo termine per il mercato residenziale.
